Grunderwerbsteuer und Kosten der Vertragserrichtung

In der Regel haben die Käuferin oder der Käufer (kurz: „Käufer“) einer Immobilie nicht nur den Kaufpreis zu bezahlen, sondern auch die Nebenkosten in nicht unbeträchtlicher Höhe. Zu diesen Nebenkosten zählen insbesondere die Grunderwerbsteuer (in der Regel 3,5 % der Gegenleistung, außer eine Begünstigung greift), die gerichtliche Eintragungsgebühr (in der Regel 1,1 % des Werts des Eigentumsrechts, außer bei temporärer Gebührenbefreiung wegen eines dringenden Wohnbedürfnisses oder einer sonstigen Begünstigung; 1,2 % des Nennbetrags des Pfandrechts), die Maklerprovision, die Kosten für Vertragserrichtung (einschließlich grundbücherlicher Durchführung und Übernahme von Treuhandschaften) sowie weitere Barauslagen, wie etwa die Kosten für die notarielle Beglaubigung der Unterschriften auf dem Kaufvertrag.

Oftmals überraschend ist jedoch für den Käufer, was alles zur Gegenleistung zählt, von der sich die 3,5 %-ige Grunderwerbsteuer bemisst. Ganz allgemein gehört dazu alles, was der Käufer der Verkäuferin oder dem Verkäufer (kurz: „Verkäufer“) gegenüber aufwenden muss, um die Immobilie zu erwerben; das ist oft nicht nur der Kaufpreis, sondern auch alle Verpflichtungen und Lasten gegenüber Dritten, die an sich der Verkäufer tragen müsste, die jedoch der Käufer anlässlich des Erwerbs der Immobilie vertraglich übernimmt, um den Verkäufer davon zu befreien.

In einer besonderen Ausprägung können zu solchen Verpflichtungen und Lasten auch die Kosten der Vertragserrichtung (einschließlich grundbücherlicher Durchführung und Übernahme von Treuhandschaften) zählen, und zwar vor allem in den folgenden 2 Fällen:

  1. Der Verkäufer (und nicht der Käufer) beauftragt den Vertragserrichter mit der Errichtung des Kaufvertrags und dessen Abwicklung. Als Auftraggeber wäre somit der Verkäufer verpflichtet, das Entgelt des Vertragserrichters zu bezahlen. Übernimmt sodann der Käufer diese Kosten anstelle des Verkäufers, zählen diese Kosten zur Gegenleistung im Sinn des § 5 GrEStG und erhöhen die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Aus diesem Grund ist es zweckmäßig, im Kaufvertrag festzuhalten, wer den Auftrag zur Vertragserrichtung und grundbücherlichen Durchführung erteilt hat.

  1. Bei Bauträgerprojekten, die dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG) unterliegen, ist der Bauträger gemäß §§ 4, 5 BTVG verpflichtet, einen den Anforderungen des BTVG entsprechenden Kauf- und Bauträgervertrag zu errichten und den Erwerber durch Bestellung eines Treuhänders zu sichern. Es ist also der Bauträger, der den Vertragserrichter und Treuhänder beauftragen muss und konsequenterweise dessen Kosten zu bezahlen hat. Wenn sodann laut Kauf- und Bauträgervertrag der Käufer diese Kosten tragen soll, ist dies nach der Judikatur des VwGH nichts anderes als eine Überwälzung der eigentlich vom Bauträger zu tragenden Kosten auf den Käufer. Dementsprechend zählen diese Kosten (zusätzlich zum Kaufpreis) zur Gegenleistung im Sinn des § 5 GrEStG und sind Teil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Die korrekte Bemessung der Grunderwerbsteuer wird regelmäßig vom Finanzamt geprüft.

Gleiches gilt für die gerichtliche Eintragungsgebühr: das BM für Justiz vertritt die Ansicht, dass all das, was zur Gegenleistung im Sinn des § 5 GrEStG zählt, auch zum sogenannten „Wert des Eigentumsrechts“ zählt, das in der Regel – soweit nicht Befreiungen oder Begünstigungen greifen – die Bemessungsgrundlage für die 1,1 %-ige Eintragungsgebühr bildet.

Gerne begleiten wir Sie beim Ankauf oder Verkauf Ihrer Immobilie und übernehmen Vertragserrichtung, grundbücherliche Durchführung und Treuhandschaften. Selbstverständlich klären wir Sie vollständig über die von Ihnen zu tragenden Nebenkosten auf und wenden die Bestimmungen in Ihrem Sinn korrekt an.